サラリーマンが不動産投資で節税できるって本当？

2015.11.30

不動産投資で節税できる損益通算について解説します。特に初年度は不動産投資が赤字になる可能性が高く損益通算も可能です。また築浅の物件の方が、減価償却費が大きく節税効果も高いことも紹介します。

様々な副業、その中で不動産投資のメリットは？

不動産投資で節税できるって本当？

最近はサラリーマンを対象にした副業セミナーが増えています。FXやアフィリエイトの他、スマホで簡単に稼げるといった怪しいネットビジネスのセミナーなども存在します。FXやアリフィエイトで稼いでいる人達は存在しますが、副業としての難易度は高いです。FXやアリフィエイトで稼げるようになるには相当な時間と努力を要します。

それに比べ不動産投資は物件選びさえ間違えなければ、着実に利益を上げることができます。しかも不動産投資は本業と合わせて節税まで出来るといったオマケ付であり、副業としては最適です。そこで、今回は不動産投資で行うことのできる節税について解説したいと思います。

不動産投資における損益通算とは

サラリーマンができる節税方法

不動産投資によってサラリーマンが節税できる方法として損益通算があります。損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。つまり、他の所得で赤字が出た場合は、給与所得と赤字を合算して節税することが出来るのです。

但しどんな所得でも控除できるという訳ではなく、基本的には不動産所得と事業所得、山林所得、譲渡所得が対象となります。不動産投資は不動産所得に該当しますので、不動産投資で損失が出た場合、確定申告を行うことによって、節税することが可能なのです。

そもそも赤字は駄目なのでは？

節税と言えば聞こえは良いですが、これから不動産投資を始めるというのに、赤字とは聞き捨てならない人も多いと思います。しかしながら、不動産投資の場合、初年度は赤字になるケースが多いです。不動産を取得すると、土地と建物に不動産取得税がかかります。また通常は所有権の移転登記を行いますので、登録免許税も発生します。これらは流通税と言われるものであり、取得価格の3～4％程度の金額がかかります。また売買に要した印紙税も経費の対象になります。空室物件を購入した場合は入居者募集費用も経費となります。

そのため購入1年目は多くの費用が発生し、赤字になるケースが多いのです。その時、給与所得と合わせて損益通算を行うことにより、節税を図ることができます。

経費管理はしっかりと

購入後は固定資産税や都市計画税、損害保険料、修繕費、管理費、減価償却費などの費用が計上されます。また交通費や接待交際費、通信費、新聞図書費も一部は経費として認められます。

しかしながら個人で不動産事業を行う場合、交通費などのあいまいな費用は全てが経費として認められる訳ではありません。例えば、交通費であれば管理会社と打合せをするために使った交通費や、新聞図書費であれば不動産の業界新聞や不動産に関連する書籍など、基本的には不動産に関係するものしか経費として認められません。そのため損益通算を使って節税を行うのであれば、あいまいな経費はしっかりと利用目的を管理しておくことが重要になります。

減価償却費の効果

減価償却費とは何か？

また通常の不動産経費の中には減価償却費が含まれます。減価償却とは有形固定資産の取得原価を、使用できる各会計期間に、あらかじめ定められた一定の計画に基づいて、計画的・規則的に配分するとともに、同額だけ資産の価額を減少させていく会計上の手続きを指します。会計上の手続きというだけで、実際にお金が出る訳ではありません。

不動産は土地と建物に分けられますが、会計上、土地は価値が減らないと考えられているため、土地には減価償却費は発生しません。一方で、建物は経年と共に価値が減少すると考えられているため、減価償却費は建物についてのみ発生します。一般的に鉄筋コンクリート造の住宅用の建物であれば、躯体部分の会計上の耐用年数は47年とされています。また設備においては約15年程度の耐用年数です。

築浅物件の方が節税効果は高い理由とは

ここで減価償却の方法には定額法と定率法の2種類が存在し、建物の躯体は定額法、設備は定率法で償却されます。そのため、躯体については毎年同額が償却されますが、設備については築年数が浅いほど償却額が大きくなります。

つまり新築の物件の減価償却費と築30年の建物の減価償却費を比較すると、新築の物件は設備の減価償却額が大きいため、新築の方が減価償却費は高くなります。よって築浅の物件は、減価償却費も大きく節税効果は高いです。そのため、損益通算による節税効果も、築浅物件の方が大きくなります。

まとめ

節税は目的ではなく結果

以上、損益通による節税効果について見てきました。ここで注意が必要なのは、節税はあくまで結果であって、目的ではないということです。基本的には利益を出し続けることが投資の目的のはずです。節税を追いかけすぎるとお金が逃げていきます。まずはしっかりと利益を出し続ける不動産投資を考えることが、お金がたまるコツと言えます。損益通算による節税はオマケ程度に捉えておくのが良いでしょう。