不動産投資の基本、儲からない人が忘れがちな５大リスク

不動産投資で儲かる人、儲からない人の違いは能力やスキルによるものではありません。実は、不動産投資で儲からない人は基本的なリスクを見落としてしまっているパターンが多いのです。この記事では忘れがちな基本的なリスクと解決方法を説明していきます。

不動産投資で儲かる人、儲からない人がいるのはなぜ？

不動産投資は買ってしまえばOKではない

• これから始めるにはもう、儲からないのではないか？
• もし、失敗してしまったらどうしよう？

と、大きなお金が動くからこそ不安になってしまい、はじめの一歩を踏み出す勇気がでない人も多いのではないでしょうか。

不動産投資には様々なやり方がありその中で「これが正しい」という正解はありません。それは一人一人置かれている状況もステージも違うからです。

しかし、どんなノウハウであっても『不動産投資における基本的なリスク』は共通しており、それを知らなければハッキリ言って不動産投資で収益を出すことは難しいでしょう。

リスクすら把握しないまま投資を始めてると・・・

不動産投資の失敗は、事前にリスクに向き合っていけば避けられることですが、「不動産投資は儲からない」と失敗談を語る人の中には、そんな基本的なリスクすら把握しないまま投資を始めてしまった人もいます。

数いる不動産投資家のノウハウを学び、実際に不動産投資を経験した中で、『不動産投資が忘れがちな基本的なリスク』とは何なのか、説明していきます。

不動産投資は一か八かのギャンブルではありません。動くお金が大きいため危険が高い投資というイメージを持たれていますが、むしろ確実で安全な投資方法で、特別なスキルや能力がなくてもサラリーマンをしながら確実な収入を得ることが可能なのです。

不動産投資で儲からない人が忘れるリスク

１）家賃滞納のリスク

家賃滞納があると家賃収入が得られなくなり、せっかく入居者がついても儲からないことになってしまいます。

また借地借家法により、貸主の方が不利な状況下にあるため、滞納された家賃を手に入れるために手間や費用も必要になってしまうのです。

なんとか避けたいのがこの家賃滞納のリスクです。

安い家賃の安さにメリットを感じる入居者はやはり家賃滞納が多くなる傾向があります。ですから、利回りが良く非常に古いアパートなどは、安く買えて魅力的ではありますがオススメできません。

場数を踏んできた不動産投資家であれば、物件のリスクを活かし利益を得られますが、不動産投資初心者にはリスクが高いので管理や運営に自信がなければ、避けたほうが良いでしょう。

しかし、中には年収が高く、いわゆるホワイトカラーの職業であっても滞納することもあります。

家賃滞納を絶対に避けるには、入居者審査を厳しくしたり家賃保証会社に保証してもらうなどの手がありますが、入居者審査を厳しくすれば対象となる入居者が減る可能性や、家賃保証会社への手数料を支払うデメリットがあります。

２）空室リスク

まず、業者ではない一般的な不動産投資家はインカムゲイン（賃貸収益）を得ながらキャピタルゲイン（売却収益）を狙って長期的に安定した収入を得ることを目的に投資をしています。

しかし、慢性的に空室があった場合はインカムゲインどころか固定資産税、ローンで購入した場合は返済費用もかかるので、マイナスになってしまいます。さらに大規模修繕などが重なってしまえば、キャッシュフローが危機的状態に陥ることとなり、これでは儲からない事になってしまいます。

不動産投資において物件が常に満室であることはとても大切です。

空室のリスクを避け、常に満室を目指すためには物件選びに気をつけ、入居者のニーズに合った間取りや設備を取りいれたたり、きちんと管理していくなどの努力をし続けなければいけません。不動産投資で儲からない人はこの努力を怠っていることが多いのです。

３）家賃の値下げリスク

やむえない理由で、当初に設定していた家賃よりも値下げしなければいけないリスクもあります。

たとえば物件の近くに大学や工場などがあり、学生や工場に勤めている人を入居者のターゲットにしていた場合は、大学や工場がなくなってしまったら、とたんに需要がなくなってしまうので家賃を下げざるを得ません。

物件の周辺にライバルがたくさん参入してきた場合も同様です。

家賃の値下げのリスクは予測が難しいものですが、予防策として物件周辺の事前調査を念入りに行うと安心です。めぼしい物件があったらとにかく実際に何度も足を運びましょう。

４）金利上昇するリスク

今はデフレや低金利時代で、ローンの金利が1％を切るケースも少なくありません。

しかしバブル期では短期プライムレートの金利が8％まで上昇してしまうこともありました。

万が一、金利が上昇することがあったら、キャッシュフローが狂い、マイナスになってしまい儲からない事態を招いてしまいます。金利が実際に高くなってからではリスクヘッジが間に合わないことも考えられるので、あらかじめ金利が上昇した際のキャッシュフローの変化を綿密にシミュレーションしておきましょう。

利率は高くなりますが、金利が固定された固定金利の商品もあります。不安であれば固定金利を選び、繰上げ返済をして元金を減らしていくのも一つです。その場合は様々な銀行に融資を持ちかけ、その中で最も安い金利のものを探していきましょう。

固定金利が高いと感じたのであれば、固定金利選択方式も良いでしょう。（2年、3年、5年、10年、20年などの指定された期間は固定期間となり、期間が満了すれば変動金利に切り替えられます。）

ただし、金利が上昇する理由が好景気であれば、不動産の資産価格が上昇するので家賃の値上げも期待できます。

５）地震や火災などの災害リスク

以外と見落としがちなのが、地震のリスク。

世界で発生した大地震の約20パーセントが国内で起こっており、日本は地震大国です。現在も首都直下型地震や東海、南海トラフ地震が起こることが懸念されています。

建物が倒壊しまったら大損害になってしまいますし、倒壊しなくても建物の設備に破損が起きたら修復を行い、建物を整備しなければいけません。

リスクを軽減する方法としては、地震保険に加入することを推奨します。実際に、東日本大震災の際には地震保険により損害を抑えることが出来たという人もいます。

建物が全壊しても保険で全てカバーすることは出来ませんが、再生への足がかりになることは間違いありません。

リスクを知っておけば不動産投資は怖くない

儲からない不動産投資を避けたいなら基本的リスクを回避

ネットの普及で様々な不動産ノウハウを目に出来る機会が増えましたが、個人的には紹介されている情報が上級者向けのものが多いように感じます。

確かにリスクを侵せば、成功した際には引き換えに相応の多大な収益を得ることが出来るかもしれませんが万人には向きません。

“安定した収入”を得たいというのであれば、とりあえず基本的なリスクを回避することから始め、少しずつ経験値と生きた情報を手に入れていった方が確実でしょう。