不動産投資で失敗しないための物件選びの秘訣

不動産投資をしようと考えている方はさらなる副収入を期待しているでしょうし、最初から失敗するとは思っていないでしょう。不動産購入前の大きなポイントである、不動産投資を成功に導く物件の選び方について解説していきます。

安定した家賃収入を得るためには、立地と価格が最優先

不動産投資のリスクの一つに、空室リスク<詳細は「不動産投資のメリット・デメリット」>があります。空室リスクは家賃収入に直結するため、できる限り避けなければなりません。また物件価格が高いと、資金回収に時間がかかるだけでなく、売却益を得るのも難しくなります。

空室リスクを避けるためには、賃貸物件の需要を把握しなければなりません。賃借人(借主)の属性や不動産の種類で賃貸物件の需要が異なります。

賃借人(借主)の属性	種類	特徴
大学生・大学院生	ワンルームマンション (又は棟建て)	入居時期と退去時期がほぼ同じで、大学生であれば４年間借りるため収支予想しやすい。大学周辺か最寄り駅近くは需要が高い。
社会人(独身)	ワンルームマンション (又は棟建て)	退去時期は結婚や転勤などで予想しにくいが、通勤に便利な立地条件を選ぶことで、空室リスクを軽減できる。
二人世帯(子どもなし)	ファミリーマンション (又は戸建て)	ワンルームマンションに比べ物件価格は高い。子供の誕生とともに手狭に感じ、住宅購入のため退去する可能性が高い。子供部屋付きの物件の場合、さらに価格が高くなり、入居期間は長いが、ワンルームマンションに比べ、利回りが低い。通勤に便利であることはもちろん、周辺環境も重要となる。
三人世帯(子どもあり)	ファミリーマンション (又は戸建て)

これから不動産投資を始める場合、利回りが比較的高いワンルームマンションがよい。中古であれば物件価格も高くないため、様々なリスクも軽減できます。立地さえよければ空室時に心配する必要がなく、価格が低ければ売却して投資をやめることもできるので立地と価格は最優先事項となります。

人口が少ない場所の物件を購入しても借り手がなかなかつかないことは簡単に想像がつきます。空室リスクを回避するなら東京都しかなく、条件次第で、千葉県や埼玉県など東京都周辺地域となります。

転入超過・転出超過

出典：「住民基本台帳2016」

「住民基本台帳」の人口移動報告では、転入超過・転出超過の都道府県を調べることができます。上記の資料で転入超過になっているのは、東京都をはじめ、千葉県、埼玉県、神奈川県、愛知県、福岡県の６都県しかなく、残りはすべて転出超過となっています。

新築マンションと中古マンションには、それぞれ長短ありますが、不動産投資の第一歩は中古マンションをお勧めします。まずは、新築マンションと中古マンションを比較した次の表をご覧ください。

中古マンションは新築マンションと比べ、人気、維持費の負担額、資産価値では劣りますが、価格と利回りでは新築マンションより優れているので、初期投資額が少なくて済みます。また賃貸物件の需要は25歳未満が多く、ワンルームマンションの賃貸需要が高いことがわかります。

出典：国土交通省「2015年度　住宅経済関連データ」

中古マンションでは修繕費の計画を十分にしておき、賃貸需要のある地域であれば空室リスクを軽減することができます。そのような意味で、初めて不動産投資をする方に向いていると言えます。

物件選びの秘訣の一つに、利回り計算をして判断する方法があります。利回り計算は、<「不動産投資に向けて収支計画を立てよう」>で表面利回りを紹介しましたが、実際に物件を比較するときには、NOI(実質利回り)を使います。両者の違いについて解説します。