不動産投資の利回り計算方法と平均的な利回りの目安

初心者の人がつまづきやすい「不動産の利回り」について計算方法や注意点を詳しく説明しています。利回りとは何を指しているのか、簡単な計算方法や平均的な利回りの目安を知り、これからの不動産投資に役立てましょう。

利回りは不動産投資において必須の知識

不動産投資の成功の秘訣は利回りにある！

不動産投資には様々な用語がありますが、よく使われるのが『利回り』という言葉です。

収益物件を調べていると“利回り〇〇％”という広告や、不動産投資のノウハウを調べていると“利回りは〇〇％以上を購入すること”など書かれているのを、目にすることがあるかと思います。

利回りは投資の際に最も重視するポイントです。まずは利回りと平均的な利回りの計算方法と目安を知ることから始めましょう。

今回は、不動産投資の利回りの計算方法や、平均的な利回りの目安、気をつけなければいけない利回りの落とし穴などをお話していきます。

不動産投資の利回り

そもそも利回りとは？

不動産投資における利回りは、投資金額に対して収益がいくらあるのか算出して数値化したものです。
利回りには、年間の家賃収入と購入価格を元に算出された『表面利回り』と、家賃収入から賃貸運営に必要な金額や、諸経費を差し引いて算出された『実質利回り』があります。

【表面利回り／グロス利回り】

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
最初に、目ぼしい物件を探す際には表面利回りを指標にして対象物件を絞り込んでいきます。

表面利回りの計算方法

• 表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×１００

例えば、年間家賃収入が400万、物件価格が4000万だとしたら、表面利回りは10％になります。

• 10%＝400万円／4000万円

【実質利回り／ネット利回り】

不動産投資で、実際に重要になってくるのは実質利回りです。
賃貸運営には管理費や修繕費用、仲介手数料や登録免許税などの諸経費も発生するので家賃収入そのままの金額が収入になるわけではありません。
従って、実質利回りが本来の収益に最も近い数値になります。

実質利回りの計算方法

• 実質利回り＝(年間収入-年間支出)÷物件価格×100

例えば、年間の家賃収入400万、物件価格が4000万、諸経費などの年間支出が300万だったとしたら、実質利回りは2.5％となります。

• 2.5%＝（400万円-300万円）／4000万円

売りに出している時点では、実質利回りを計算するための情報が揃っていないことが多く、収益物件のポータルサイトなどでは表面利回りが掲載されていることが多いです。

一般的な認識では表面利回りから7％引いたものが実質利回りになると言われているので、実質利回りを知りたい時には表面利回りから7％引いて、おおよその数字を掴んでおきましょう。

しかし中には、初めから実質利回りを掲載しているところもあるので、どちらの数字なのかよく確かめておきましょう。

利回りの平均的な目安

利回りは築年数、構造、広さで判断し、利回りの平均相場は建物がある都市によって違います。

東京の利回り

東京では、利回り10％の収益物件はなかなかありません。あったとしてもビルか東京でも都心部から離れた土地、築年数が40年以上の物件がほとんどで、表面利回り平均5～8％の物件が多く存在します。

首都圏の利回り

東京近郊の神奈川も東京と同じく平均5～8％、埼玉、千葉は平均5～9％程で、利回りは低いですが、首都圏は人口過密都市なので賃貸需要が高く、近郊の神奈川、埼玉、神奈川も同様に入居者がつきやすい為、たとえ利回りが低くても安定した運営が行える傾向にあります。

他の政令指定都市の利回り

札幌、名古屋、大阪、福岡などの政令指定都市は、平均7～11％で都心よりは利回りが高い一方、供給過多な地域もあるので見極めが大切となります。

地方の利回り

その他の地方では利回り平均10％～です。20％以上の物件も多数存在します。しかし、地方では人口減少が予想されており、賃貸需要も低いのでその分リスクは高くなってきます。

基本的に利回りは、利回りが低いほどリスクが低く、利回りが高ければ高いほどリスクが高くなっていくと言われています。

利回りの落とし穴

【利回りは約束された数字ではない】

利回りは物件を探す際の大切な指標ではありますが、過信しすぎては痛い目にあってしまいます。

少しややこしい話なのですが、利回りで計算される毎年の家賃収入は『満室』を想定しています。

しかし、実際に賃貸運営していく中で空室の期間もあるかもしれません。その場合は年間の家賃収入も減るので、当初想定していた収益ではなくなったという事態もありえるのです。入居者が滞納した場合も同様で、必ずすべての入居者が滞りなく家賃を支払ってくれるかどうかはわかりません。

つまり、利回りは絶対の数字ではないのです。あくまでも指標であるということを念頭に置いておきましょう。

【利回りはゆるやかに下落していく】

同じ家賃で同じ条件で、築20年と新築の物件があったらどちらに住みたいでしょうか？

おそらくほとんどの人が後者ではないでしょうか。つまり、築20年の物件は価値が下がっているということになります。物件の価値は、基本的に古くなれば古くなるほど低くなり、家賃もある程度は下げなれば相場に見合わなくなります。

一方で、管理費や修繕費などの経費は毎月変わらず発生し、場合によっては修繕が重なり必要経費が高くなってしまうケースも考えられます。

利回りは毎年変動し、基本的に少しずつ低減していくことを考えてキャッシュフローのシミュレーションをしていきましょう。

利回りの計算より大切なもの

利回りの数値の背景も読みとることが大切

収益を得るためには、最低でも利回りは10％以上必要であると言われていますが、利回り15％や20％以上あっても、長期間売れ残っている収益物件はたくさん存在します。

そのような物件は、人口減少が考えられたり賃貸需要がない地域、もしくは間取りや広さのニーズが合っていない、必要な修繕が行われていなかったなどの様々な要因があり、投資家たちや企業が手を出さなかったものです。

もしかしたら、相場より高めの家賃設定にして入居者をフリーレントでつけて、物件売却のために利回りを一時的に高くみせようとしているのかもしれません。

すぐに飛びつくのではなく、利回りが高いのには必ず理由があるのでよく調べるようにしましょう。

利回りは過信し過ぎず、性質を理解していけば不動産投資の物件選びの指標としてとても約に立ちます。上手く付き合っていくことが大切です。