マンション投資で節税できるカラクリとは？経費の一覧

マンション投資が節税できるカラクリとは？簡単＆わかりやすく説明しています。またマンション投資で費用として認められる経費の一覧を紹介しています。これを見れば節税対策はバッチリです。

マンション投資で節税できるカラクリ

マンション投資は本当に節税になるの？

「マンション投資は節税になる！」と税金対策としてマンションを購入し、賃貸運営を始める人もいますが、「なぜ節税になるのだろう？」と疑問に思いませんか？

税金の仕組みは複雑なので、一見お金が入ってくるように見えますが、あくまでも節税であり利益を生み出すわけではありません。

しかし、マンション投資により得た利益を、少しでも多く残すことができる手段となります。ですから、マンション投資を始めるなら、損をしないためにも節税について勉強しておきましょう。

マンション投資が節税になる仕組み、経費の一覧を初心者の方でもわかりやすいように、簡単に紹介していきます。置かれている立場により内容は変わってきますが、今回は事業規模ではなく、【サラリーマンが副業でマンション投資を行った場合】として説明していきます。

副業でマンション投資したときの節税効果

不動産所得とは？節税の仕組みとは？

他人に物件を貸すことにより得る所得を『不動産所得』といいます。

不動産所得は、以下の式で算出できます。

【不動産所得の算出方法】

• 不動産所得 ＝ 不動産の賃貸経営で得る収入 － 不動産の賃貸運営に直接発生する経費

不動産所得も、給与所得のように『所得税』を支払う必要があります。

しかし、上記の式をみるとマンション投資で得る収入より、管理費や修繕積立金などの経費が上回れば、不動産所得額はマイナスになることがわかるかと思います。

その場合はどうなるかというと、

給料収入と不動産から得られる収入の２つを合算して税金は決められる為、不動産所得が赤字になった場合は、給与所得から支払われている所得税がもどってきます。

その結果、節税になるのです。

例えば以下のような所得であった場合は

• 給与所得　600万
• 不動産所得　－100万

給与所得の600万に対して払ってきた所得税に、不動産所得の赤字分がマイナスされるため、確定申告を行えば所得税から払い過ぎた分が還付されるのです。

この仕組みのことを損益通算(そんえきつうさん)と呼ばれ、マンション投資が節税になると言われているカラクリでもあるのです。

ただし、不動産所得により赤字が多くでたからといって確定申告を行えば、無限にお金が戻ってくるわけではありません。給与所得から払われた所得税が、最高上限額となるので注意が必要です。

経費として認められる費用一覧

サラリーマンが本業のかたわらでマンション投資をおこなった場合、ほとんどは所有する物件が5棟10室以下(所有する収益不動産が戸建て5棟以上orマンション10室以上ではない)、『事業的規模以下』であるかと思います。

事業的規模以下の場合は、不動産に直接的にかかる費用のみが経費として認められます。

経費として認められるものは以下のものになります。節税対策としてしっかり把握しておきましょう。

〇管理費

マンション投資を行なう場合には、物件の管理が必要です。

具体的にいうと物件の保守管理や点検、共用部などの清掃です。これらは自分で行うことも可能ですが、自分で出来ない場合は管理会社に依頼し、費用を払って代わりに行ってもらうことになります。

自分で行った場合も管理費として認められます。

区分マンションの場合はマンション自体が契約している管理会社へ依頼することになります。

〇修繕積立金

外壁塗装やエレベーターの交換など、将来的に必要になってくる大規模修繕のために、あらかじめ積み立てていくのが修繕積立金です。

マンションによっては、売却する際にオーナーに返却しなければいけない場合もあり、その場合は経費としては計上できなので、管理組合の規定をよく読んで確認しておきましょう。

〇修繕費

物件に住んでいた入居者が退去した際に、原状回復ための修繕に発生してくる費用は、修繕費として経費として認められます。

原状回復とは、壁紙や畳の交換や、エアコンや照明器具などの部屋の設備が故障して交換や、修理を行ったりすることです。

リフォームなどの不動産の価値を上げる目的とみなされるものは、修繕費としてはなく、資本的支出になります。

〇各種税金

物件取得時にかかる税金なども費用として認められます。

• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税
• 印紙税

これらの税金は計上することが可能ですが、所得税や住民税は経費として認められません。

〇保険料

火災保険や地震保険などの損害保険、ローン保険料を経費として計上することが可能ですが、1年につき1年分にかかる保険料のみとなります。

〇減価償却費

物件取得価格と、物件の構造による耐用年数(木造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)で、決められた償却率から減価償却費が算出されます。

不動産の取得にかかる費用をまとめて計上するのではなく、一定期間で取得費を配分して各年で経費として計上できます。

減価償却費は、帳簿上のみでの支出となるのが特徴です。つまり、現金が毎年出ていくわけではないが、経費として認められます。

〇ローンの利息部分

投資用マンションで融資を受けた場合、ローンの利息部分のみ経費として計上することができます。

しかし、借入金のうちの元本返済金は費用計上として認められません。

〇不動産売買時の費用

投資用マンションを売買した際に、発生する仲介手数料や登記費用なども経費に計上することが可能です。

〇税理士などへの手数料

確定申告を税理士に依頼した場合、作成にかかる費用も必要経費として認められています。

〇その他の費用

物件の管理などに足を運ぶ際にかかる交通費、不動産の勉強に必要な書籍代やなども必要経費として計上できます。

不動産投資は経費を把握して節税しましょう

経費の計上は常識的な範囲で

これらも経費をしっかり把握しておけば、不動産所得を抑えられ節税効果が得られます。計算したりするのは大変ですが、その都度帳簿につけておくことをオススメします。

ただし、経費を過剰に計上しすぎると、物件が利益を生み出さない物件と見なされてしまい、次に新たな融資をうけようと思っても断られる可能性もあります。

あくまでも、実際にかかった費用のみを計上することを心がけましょう。また、少しでもわからないことがあれば、税理士さんや税務署に聞いてみるのも良いですね。