不動産投資と税金および節税のポイント

2017.03.30

不動産投資に限らず、収益にこだわる場合は、税制について一定の知識を得ていなければなりません。収入の種類により10の所得に分類し、それぞれ計算式が異なるためです。ここでは不動産投資をする上で必要な税の仕組みについて解説していきます。

不動産投資をする上で必要な不動産所得の知識
不動産所得の損失は給与所得と合わせることができる
- ＜Ａさんの年収＞
- ＜不動産所得の損失と給与所得＞
不動産を売却すると譲渡所得に該当する
- ＜短期譲渡所得と長期譲渡所得＞
税制を把握することで受取額を増やす

不動産投資をする上で必要な不動産所得の知識

不動産から得られる賃料は、10ある所得区分のうち、不動産所得に該当します。まずは不動産所得の求め方を確認しておきましょう。

総収入金額　－　必要経費　＝　不動産所得の金額

賃料収入にそのまま税金がかかるのではなく、必要経費を引くことができます。総収入金額に含めるもの、必要経費に含めるもの、それぞれ確認しておきましょう。

＜総収入金額に含める収入＞

家賃収入
更新料や頭金
返還しない敷金や保証金
光熱費・水道代等(共益費として受け取る場合)　等

＜必要経費＞

不動産収入を得るために使った費用（原則）
租税公課(固定資産税等)
損害保険料
減価償却費
修繕費
管理費
借入金の利子
仲介手数料　等

給料や賞与は給与所得に該当しますが、給与所得のみの場合、確定申告をする必要がなく、年末調整で課税関係の処理が終わります。ですので、最初は収入に含めていいのか、必要経費になるのか、悩むことが多々あるでしょう。ただ何を収入に計上し、何を費用として認めてもらえるかを把握しておかなければなりません。

不動産投資の規模が一定基準に達すると・・・

不動産投資の規模について解説する前に、青色申告制度について触れておきます。

青色申告は税制上の様々な特典を受けることができますが、貸借対照表や損益計算書の作成のために正規の簿記(複式簿記)で記帳し、申告期限内に確定申告をしなければなりません。また7年間の帳簿保存義務があります。

要件を満たして受けられる特典を次の通りです。なお、青色申告でない場合は白色申告となります。

＜青色申告と白色申告の主な違い＞

特典	青色申告	白色申告
給与の必要経費算入 (青色事業専従者給与)	給与を全額必要経費に算入	最高86万円まで必要経費に算入
青色申告特別控除	最高65万円控除 (10万円控除もある)	控除なし
純損失の繰越控除	３年間	災害損失等に限り３年間
純損失の繰戻還付	還付あり	還付なし

※上記の他にも、引当金の繰入れ、準備金の積立て、減価償却の特例、棚卸資産の低価法選択などあります。

さて不動産投資の規模についてですが、貸家5棟以上や貸し部屋10室以上を貸し付けると、「事業的規模」の不動産所得と認められます。青色申告者で「事業的規模」の不動産所得になりますと、青色申告特別控除が最高の65万円控除を受けることができます。「事業的規模」でなければ、青色申告者であっても10万円控除となります。

また青色事業専従者給与とは、簡単に言ってしまえば、従業員の給与のことです。青色申告であればこの給与を全額必要経費にできますが、白色申告は給与の額に関係なく、最高86万円までとなっています。

65万円控除のために無理して不動産投資の規模を拡大する必要はありませんが、税制上の特典を受けるために青色申告をしておくことをおすすめします。