不動産投資の始め方、初心者が知っておきたい５つのステップ

これから不動産投資を始める人向けに、決めるべきことや知るべきこと、持つべき感覚などを5つのステップに分けて紹介しています。借手の気持ちを忘れずに物件探しを行うことが良い投資を行うポイントです。

不動産投資にはたくさんの知識が必要か？

初心者は不動産投資のハウツー本を何冊も読むもの？

大きな書店に入ると不動産投資に関係する本がずらっと並んでいます。不動産の法律などの専門書は端に追いやられ、不動産投資のコーナーがメインを占めているケースも少なくありません。不動産投資の書棚を良く見ると、1割くらいは不動産投資に手を出すべからずという内容の本ですが、9割は不動産投資のハウツー本が並んでいます。

ではこれから投資を行う初心者が大量にあるハウツー本を何冊も読破する必要はあるのでしょうか？

答えはNOです。

それよりもたった5つのことを意識するかで、大きく結果が異なってきます。そこで今回は初心者が不動産投資を始めるに辺り重要なポイントを5つのステップに分けて解説します。

不動産投資の初心者の始め方、５つのステップ

ステップ1：アセットタイプを決めよう

不動産投資の始め方において最初のステップは、投資するアセットタイプを決めることです。

アセットタイプとは、オフィスや住宅、ホテル、倉庫などの用途を指します。住宅を一つとっても、ワンルームやファミリータイプ、一棟貸しや区分所有などにタイプが分かれます。

もしこれから不動産投資を始めるのであれば、東京23区内の区分所有のワンルームがお勧めです。東京都もこれからは人口が減りつつありますが、単身世帯は晩婚化の影響もあり、今後も増え続けることが予想されています。

一方、23区内には通称ワンルーム条例と言って、ワンルームの建築を規制する条例があります。そのため、需要は増えているのに、供給は少ないという投資家にとって良い条件が揃っているのです。日本の人口減少社会において、需要が上回る状況のアセットタイプは23区内のワンルーム以外には無いと言っても良いでしょう。

ステップ2：利回り感を知ろう

不動産投資の始め方で次に大切なのは、利回り感を知るということです。特に知るべきはNOI(ネット・オペレーティング・インカム)利回りという収入から費用を控除した実質的な利回りです。この利回り感を知らないと、物件が高いのか安いのか判断が出来ません。

仲介業者は利回りを良く見せるため、賃料収入を物件価格で割っただけの表面利回りという表現を良く使います。しかし、表面利回りでは実際のところいくら儲かるのか分からないため、表面利回りだけで判断するのは危険です。

都内のワンルームマンションであれば、NOI利回りは4％台が相場となります。

ステップ3：不動産の価値の重要な要素を知ろう

3つ目としては、不動産の価値を決めている要素を知ることです。

不動産は土地と建物に分かれますが、重要なのは土地、つまり立地です。立地が良い物件と悪い物件で規制が同じ条件であれば、同じ建物を建てることが可能です。しかしながら、建物が同じ価値でも立地が異なれば不動産としての価値は異なります。

たまに2つの物件があって、建物を優先して物件を決めてしまう方が居ますが、それは分譲マンションを購入する感覚に近いと思われます。賃貸物件ほど立地に敏感な物件はありません。まずは立地が不動産価値のかなりの部分を占めているということを認識することが重要です。

ステップ4：リスクを知ろう

4つ目としては、不動産投資のリスクを知ることです。不動産投資の最大のリスクは空室リスクと言えます。空室があるため、賃料下落リスクや物件価格の下落リスクもあり、リフォームやリノベーションといった修繕リスクも生じます。

不動産賃貸業で空室が目立ち始めるとろくなことがありません。入居者が入れ替わる度に賃料も下落します。また空室対策で費用も発生します。入居者募集では不動産会社にADと言われる広告宣伝費も支払うようになり、次々とお金が出ていきます。

そのため、投資をしたものの、中々回収が進まず、さらにお金もどんどん出ていく悪循環になりかねません。入居が決まりやすい物件かどうか注意して選び、なるべく空室が発生しにくい物件を購入することが重要になります。

ステップ5：物件観察が重要

不動産投資の始め方で最後に注意したいポイントは、物件を十分に観察することです。

不動産投資は金融商品のようであって金融商品ではありません。目に見えるモノが存在します。このモノに対して、誰かが借りて賃料を支払います。

数字は苦手という人に限って、数字だけで物件を決めてしまう傾向もあります。不動産は実際にモノが存在するため、数字には表れない部分を物件から感じとる必要があります。どんなに数字が良くても、物件や周辺環境などが悪ければ購入を見送るべきです。

特にワンルームマンションでは、難しい理論よりも自分が借りたいかどうかの素人感覚が重要になります。賃料を支払う入居者は一般人のはずですから、借りたいか借りたくないかの一般人としての普通の感覚が物件選びに必要になってくるのです。

不動産投資の始め方は難しくない

知識は必要だか感覚は普通のままで良い

以上、不動産投資を始めるうえで、最初の５ステップをご説明しました。

1. アセットタイプの決定
2. 利回り感
3. 立地の重要性
4. 空室リスク
5. 物件観察の重要性

本来、不動産は誰もが利用している身近なものです。基礎的な知識は必要ですが、かといって、特殊な感覚を持つ必要もありません。まずはアセットタイプを決めることから始めてみるのが良いでしょう。