不動産投資で融資を受けるための年収の目安とは？

2015.12.02

不動産投資家は融資を受けて物件を購入します方法が一般的です。そうなると、金融機関の審査を通過しなければなりませんが、これから不動産投資を始める方は「高い年収が絶対条件」と思われるでしょう。今回は不動産投資と年収の関係についてお伝えします。

融資の秘訣は高い年収だけではない

金融機関は年収の額だけではなく総合的な判断で融資を検討する

年収が高いと簡単に融資を受けることができると思われています。もちろん、収入が多いということは融資審査を受ける場合に有利です。

しかし、金融機関はそれだけの判断で融資に関して決定しません。なぜなら、一時的、数年間は収入が高いがその後に収入が低くなるケースや、財産を失う人も数多くいます。そして、その大半は不幸が起こったからではなく、自らのお金に関する選択が失敗を招く原因となる事も多いです。

金融機関は、継続してローンを返済してもらうことを大前提にお金を貸しますので短期間の収入だけではなく、将来性や融資希望者の人間性や環境をチェックします。

では、一体どのようなポイントを重視してチェックしているかを見ていきましょう。

不動産投資で融資を受けるには細かい減点要素を知ることが重要

一般的に言われている年収と融資額の目安とは？

みなさんが最も気になるのは、どれくらいの年収でいくら位の融資を受けることができるかという目安だと思います。

一般的には年収の5～7倍の融資額が目安と考えられています。年収が300～400万円程ですと5倍位、400万円～では6～7倍と収入が高くなれば融資額も緩和されやすいです。しかし、これはあくまで形式的な目安であり現実的には様々な項目をクリアしなければ融資額は低くなります。それどころか融資を断られる場合も十分にあります。

これから、具体的に融資を受ける場合に少しでも有利な条件で契約をするための知識と対策をお伝えします。

自分の不注意で属性を悪くしない

「属性」という言葉をお聞きになったことがあると思います。簡単に言えば、不動産投資をするうえで融資希望者の経済的活動、人間性を判断した通信簿と考えてください。金融機関は、融資希望者に様々な情報の提供をしてもらいます。年収、勤務先、勤続年数、借り入れ状況について、家族構成、配偶者の収入、家族の資産などがあります。

このような項目で、自分で変えることが難しい点は深く考える必要はありません。例えば、勤続年数や家族の資産は自分がどうこうできることではありませんので、対策を講じることは困難です。

しかし、ちょっと欲しいものがあるとクレジットカードで購入する、ボーナスが入ると貯金など一切せずにレジャーなどで浪費するなどの行動は、自分の意思で変えることができますので簡単にお金を遣う癖を少しでも減らすべきでしょう。

このような習慣は金融機関側からすると評価が低くなりますので、不動産投資を始めたいのであれば少しでも無駄遣いを減らしてください。収入が高くともお金にルーズな生活をしている人より、収入的には低いが収支のバランスがとれておりコツコツと貯金をしている人の方が属性が高いというケースも数多くあります。

同じような高い年収でも融資額が大きく異なることもある

同じような年収でも、残念ながら融資額が大きく異なることがありますのでお伝えします。有名企業で勤続年数が長い場合と医者、弁護士、公認会計士などの職業は融資額が多い傾向にあります。

しかし、ベンチャー企業の役員、開業年数が短い自営業、業界全体が衰退にある会社に勤務している方などは、仮に年収が高くとも金融機関からの評価が低い場合が多いです。

やはり、これまでと今後の安定性と社会的な地位が評価の要素となってしまいます。現在、収入が高いから簡単に融資が下りると考えるべきではありません。そのような方は、事前に金融機関からの評価が高まるような情報やしっかりとした帳簿、今後の事業計画や収入の多くを定期に預けるなどの準備をして融資を望みましょう。

どうしても収入が上がる見込みのない場合の方法

現実的には、高収入ではなく、有名企業でもない、今後の収入アップも望めない状況の投資家志望の方もおられるでしょう。このような方々も希望を捨ててはいけません。時間は少しかかりますが、具体的な3つの方法をお伝えします。

1）融資を希望する銀行に貯金を始める。

今月から始めて下さい。できれば最低3万円は貯金したいものです。この時に可能であれば、給与の振り込みをその口座に指定できればすべきです。もしできない場合は、給与振り込み口座からすべてその口座に送金します。なぜこのような事をするかというと、自分自身のお金の使い方を金融機関に見せることにより、堅実な経済活動をしていれば短期間で信用を得るきっかけとなります。

2）家賃が高いのであれば、初期費用の少ない部屋に引っ越す

例えば、今10万円の家賃にいるのであれば初期費用のあまりかからない家賃6万円ほどの部屋に引っ越すのも一つの方法です。ただし、引っ越し費用、初期費用がありますので引っ越し後3ヶ月から4ヶ月分の差額で（この例では12万円～16万円）で回収しましょう。それが可能であれば、その後の8～9ヶ月分の32万円～36万円が手元に残ることになります。このような行動と貯蓄は金融機関の心証を良くします。

3）クレジットカードを持ち歩かない

クレジットカードは作らない方が良いですが、契約時にクレジット機能が付いているカードも多いですので、できるだけそのようなカードを持ち歩かないようにしましょう。

リボ払いなどで支払いをすれば、現在のクレジット残高などを忘れがちになります。ほかにも、ついつい買い物を続けてしまい借入額が大きくなることもあります。このような行動を行えば、せっかく貯金した行動も無意味になりますので注意しましょう。

これだけは要注意、やってはいけない2つの行動

不動産投資を行う前に、次の行動をしてしまうと非常に融資が不利になることを2つお伝えします。

1）新車のローンを組む

多くの方が新しい車やオシャレな車などに乗りたいと考えます。その時に、簡単にローンを組まないで下さい。新車のローンを組めば不動産投資の融資を受けることが困難になると考えて下さい。なぜなら、新車は300～400万ほどのローンを組むことになります。もちろんそれは負債ですし、月々4万円～5万円以上の支払いが必要になります。金融機関からすると、それだけの支払いを抱えている方に融資をする事は大きなリスクと考える事は容易にできるでしょう。

さらに、教育ローンなどと異なり新車や高額の車は商売で利用するならともかく、絶対に必要なものではありません。そのようなモノを借入れを行い購入するという考え方にもは金融機関が良い心証は抱かないことは想像できると思います。

2）自分が住むための住宅ローンを組む

住宅ローンと不動産投資のためのローンは性質が異なります。住宅ローンを組んですぐに不動産投資ローンを組もうとしても、その時点で住宅ローンを継続して問題なく返済しているかという判断がつきません。もし、住宅ローンの返済に困ることになれば投資物件のローンより自分の住む自宅に収益を用いるのは明らかですので、そうなると投資のローンは滞納となります。そのようなリスクが明白である場合は融資を受けることは困難でしょう。