不動産投資で税金の対策するための賢い経費の使い方

不動産投資は税金対策、節税に活用できるという話を聞かれたことがあると思います。今回は、具体的にどのような活用法で税金対策になるのかという話と節税をする場合に見落としてはいけない点をお伝えします。

不動産投資で税金対策は将来も見据えた考えを持つ

利益が出たから経費に使うことが堅い税金対策ではない

不動産投資に関する費用は他の投資方法とは異なり、経費として認められやすいです。

しかし、だからといってセミナー代、懇親会代、大きな出費では車両代などを節税のための経費として使用するのはお金の堅い使い方と言えない場合も多いです。

今回は失敗しない不動産投資における税金の性質や経費の使い方を見ていきます。

税金対策や節税は将来のビジョンを描く事から始まる

税金対策の王道は利益を減らすこと

税金は、利益が増えれば増えるほど支払額の負担が大きくなります。そこで、経費を利用して利益を減らすことにより納税額を少なくするというやり方が一般的です。

このような方法を用いるという方向性については問題ありませんが、あまりにも漠然と経費を利用するやり方はデメリットも大きいです。まずは、不動産投資に関する税金の基礎知識を理解して、経費の使い方について考えるべきです。

税金ばかり気にしたために投資自体が失敗することもありますので、そうならないためにもこれから具体的なお話を伝えます。　　　　

サラリーマンは不動産投資で赤字を出すという選択肢もあるが・・・

「サラリーマン投資家は不動産投資で赤字を出しても大丈夫。」というような内容を見ることがありますが、この点は誤解しやすい部分ですのでしっかりと説明します。

不動産投資を始めて確定申告時には、サラリーマンの方は給与所得と不動産の収益（不動産所得）を合算して所得を申告します。

例えば、給与所得が500万円で不動産所得が100万円でしたら、600万円に対して税金がかかります。しかし、不動産所得がマイナス100万円でしたら500万円－100万円＝400万円となり、差額は200万円になります。税率が20％としたら、節税分は40万円ですので1ヶ月の給料分ほど現金が手元に残ることになります。そのように考えると、故意に不動産投資で赤字にする事はメリットが大きいように思えますが、おすすめはしません。

なぜなら、不動産投資家は経営者と同じです。毎年赤字を出す経営者には金融機関や不動産仲介業者から信用されません。そうなると、融資やローン金利、優良物件などについて良い話は持ち込まれないでしょう。赤字経営で不動産投資を継続するということは、不動産投資家としての自分を不利な立場に置くことになります。

ただし、やむを得ず赤字になる場合もあります。例えば、物件の改装や修繕、春前に入居者の退去が多くなり一時的な赤字になることもありますが、このような赤字は適切な経営をしている中で起これば大きな問題ではないでしょう。

しかし、税金の支払額を減らす事を主な目的として、常に赤字を出すという考え方は長い目で見た場合にはおすすめできません。

最初に必要な経費から見積もる作業をする

不動産投資には必要となる経費がいくつかあります。先に、これらにかかる費用を把握しなければ、税金対策だからと自分の使いたいものを優先して経費を利用してしまうと、必要な経費が発生した場合に手元にお金がないというケースも考えられます。

ここでは3つの経費を覚えてください。

1. 不動産管理会社への管理費用
   賃料の5％から7％が目安です。
2. 修繕や改装など、物件のメンテナンス費用
   ケースバイケースですが、賃料の8％ほどを積み立てる気持ちを持つべきでしょう。
3. 広告費など入居者募集に関する費用
   常に入居者が住んでいるというケースは多くはありません。入居、退去の繰り返しがあります。なかなか入居が決まらない場合は不動産仲介会社へ広告を依頼して広告費を支払いますので、忘れてはなりません。

法人化による落とし穴とは

確かに、一定規模になれば法人化を検討しなければなりません。しかし、不動産投資を始めて日が浅い方や、物件保有数が少ない方は法人化の必要性は少ないでしょう。

特に先を急ぐタイプの方が失敗する落とし穴が「不動産投資を始める前に法人化をすること。」です。このような行動は、見方によっては事前準備がしっかりしていると考えることはできますが、不動産投資においてはやめるべきでしょう。

その最大の理由は「融資が下りない可能性が非常に高い。」ことです。

なぜなら、法人と個人は別の存在ですので現在給与所得が1,000万円あったとしても、新しく設立した法人で申し込めばその所得は反映されず、実績のない所得ゼロ円の法人が融資申し込みと対象者と考えられます。そうなれば、実績がない設立まもない法人に金融機関が融資を避けるのもおわかりでしょう。

法人化をするのは、個人で不動産投資の実績を上げて金融機関との信頼関係を構築してから設立するべきでしょう。

絶対に覚える、不動産投資家で成功したい場合の税金との付き合い方

将来的に大きな資産を築きたい方の場合は、税金に対する取り組みもしっかり考えなければなりません。その理由はシンプルなのですが、「税金を多く納めるということは、利益を多く出していることの証明。」という事を再認識してください。

利益を多く出せば、金融機関の融資額も増えます。経費の割合を大きくすれば、当然利益が少なくなり将来の融資額も少なくなります。

経費を使うべきではないという意味ではありませんが、必要な経費以外は慎重に検討してしっかりと納税するという方法も将来を考えた堅い税金対策とも言えるでしょう。

まとめ：税金対策は諸刃の剣という認識を

投資家としてスタート段階で堅い税金対策とは？

不動産投資おける税金との付き合い方は、投資家のビジョンにより異なります。　

不動産投資を細々とするのであれば、節税を強く意識した経費を利用した税金対策は堅い方法でしょう。ただし、必要な経費かどうかという優先順位を忘れないで下さい。

将来的に大きな資産を築きたいのであれば、最低限必要な経費以外は納税するという方向性で考えるほうが良いでしょう。