不動産投資の失敗で初心者が陥りやすい５つの罠

2015.11.10

こらから不動産投資を始める方向けに、失敗をしないように陥りがちな5の注意点についてまとめました。①利回り、②空室リスク、③立地、④賃料、⑤間取りの5つに焦点を当て、捉え方や考え方を提示しています。

リターンの低い物件の方が儲かる？

どんな投資もリターンを考えることが重要です。不動産投資に関しても、当然、リターンが大きい物件の方が魅力的です。しかしながら、今時の不動産投資では、リターンが低い物件の方が実は儲かる、そんな話もあるのです。リターンとは利回りを指します。低い利回りの物件は嫌だと思う方も多いでしょう。そこで今回は不動産投資の失敗で初心者が陥りやすい５つの罠について解説しましょう。

不動産投資の失敗で初心者が陥りやすい５つの罠

①つい狙いがちな高利回り物件

1つ目の罠としては、高利回り物件を狙ってしまうということです。

一般的に都内の物件は値段が高いため利回りが低く、地方の物件は値段が安いため利回りが高い傾向にあります。高利回り物件を求める人は、自然と地方の物件に目が行きます。さらに築年数も古い方が利回りも上がります。そのため高利回りを求める人は、例えば地方の木造築30年以上の物件を購入したりしてしまいます。

実はこれは大きな間違いです。利回りの高さは投資物件のリスクを反映しています。利回りが高いということはハイリスクということです。不動産投資でリスクとは空室リスクや賃料下落リスク、修繕リスク等があります。

②想定し忘れる空室発生時の費用

2つ目の罠としては、空室の費用を見込み忘れるということです。

不動産投資の失敗で忘れがちなのが空室発生です。空室が発生すると、実はお金がかかります。次の入居者を決めるために、不動産業者に仲介手数料を支払います。また自分の物件を優先的に紹介してもらうよう、ＡＤと言われる広告宣伝費も支払います。地方の物件はＡＤが賃料の2～3ヶ月分という例もあるため、ＡＤ3ヶ月のケースでは仲介手数料も含めるとテナント募集費用に賃料の4カ月分もかかります。

また国土交通省の方で「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が策定されており、オーナーが負担する原状回復費用というのが存在します。例えば畳やフローリングの日焼けによる色落ちなどの自然に発生する損耗はオーナーが負担する原状回復となっています。そのため入居者が退去する度にオーナー負担による原状回復費用が発生します。

③立地の見込み違い

3つ目の罠としては、立地に対する見込み違いです。

特にワンルームマンションに不動産投資をしようとしている人は立地の捉え方が甘くなりがちです。ワンルームに住む人は日中働いているため、夜に寝に帰るだけだから、駅から近ければどこでも良いだろうと思いがちです。しかしながら、最近では女性の晩婚化に伴い、女性の一人暮らしも増えてきました。特に女性の場合は、駅前商店街が発達しており、ワンルームであっても生活利便施設が充実していることを好みます。ましてや駅に近すぎて、風俗店が近くにある物件などは論外です。

最近では若い男性も似たような嗜好になってきており、駅距離だけでなく、生活利便施設の充実度は重要になってきています。不動産投資で失敗しないためには、駅から物件の間にどのような生活利便施設があるのかをしっかりチェックすることが重要となります。

④高い賃料はリスクも大きい

4つ目の罠は賃料の賃料帯に対する見込み違いです。

賃料と言うのは高すぎても駄目です。例えば、都内のワンルームマンションには1ヶ月20万円以上を超すような高額物件も存在します。このようなハイエンドを狙う物件は、そもそも需要者が少ないため、一度空室になると次の入居者を見つけるに時間がかかります。

また賃料の下落リスクも大きく、例えば東日本大震災のような環境の激変が生じたときに、真っ先に賃料が下落するのは高賃料帯の物件です。そのため、都内の物件であっても、通常のサラリーマンが支払えるような賃料帯の物件を選ぶことが必要となります。

⑤数字も大事だが間取りも大事

5つ目の罠としては、間取りに対する認識が甘い点です。

ここで言う間取りは1Ｋとか2ＤＫという話ではなく、家具をレイアウトしやすい形になっているかということです。特にワンルームは部屋が狭いため、ベッドの配置次第で、他の空間の使い勝手が決まってしまいます。

例えば不整形の部屋はベッドを置くと大きなデッドスペースを生むことになり、同じ広さの整形な部屋とは比べ物にならないくらい使いにくい部屋となってしまいます。このような部屋は築年数が浅く、設備が最新であったとしても入居者が決まりにくくなります。仮に入居者が決まったとしても、使いにくいと言う理由ですぐ退去が生じますので、不動産投資の失敗につながります。